Prawo nieruchomości

Chociaż z prawnego punktu widzenia jest ono częścią Prawa cywilnego, to jako specjalizacja Prawo nieruchomości stanowi odrębną gałąź. Wynika to z faktu, że to obszerna dziedzina, a jej przepisy dotyczą wszelkich sporów związanych z nieruchomościami oraz czynności prawnych jakich można dokonać w zakresie rozporządzania nimi.

Kancelaria radcy prawnego Karola Kowalczyka specjalizuje się w tym obszarze udzielając wsparcia w sprawach regulowanych tymi normami. W jakim zakresie prawnik pomaga klientom jeśli chodzi o nieruchomość? Na to i wiele innych pytań odpowiadamy poniżej.

Czym jest Prawo nieruchomości?

Prawo nieruchomości stanowi obszerną dziedzinę polskim porządku prawnym, obejmującą szereg kwestii dotyczących, jak sama nazwa wskazuje, nieruchomości. Przepisy dotyczą m.in. ich:

sprzedaży,
analizy stanu prawnego,
różnych form posiadania,
utraty własności.

Normy z zakresu Prawa nieruchomości znajdują się przede wszystkim w Kodeksie cywilnym ale także w innych ustawach, w tym np. o własności lokali, gospodarce nieruchomościami, spółdzielniach mieszkaniowych oraz w prawie o notariacie.

Rozbicie na różne akty prawne sprawia, że jest ono bardzo złożone, a odpowiednia prawna interpretacja sytuacji może wymaga sięgnięcia do różnych źródeł prawnych. Wyspecjalizowany w tej dziedzinie prawnik pomaga odnaleźć się w tym gąszczu przepisów a także rzetelnie i zrozumiale omawia problem z jakim przychodzi do niego klient.

Jakie dokładnie obszary reguluje Prawo nieruchomości?

Same nazwy aktów prawnych, które zostały wymienione powyżej dostarczają informacji o tym czego dotyczą przepisy Prawa nieruchomości. Poniżej wskazujemy jednak najważniejsze obszary regulowane przez normy tej gałęzi prawa.

Prawo własności i prawa rzeczowe

Choć prawa te tyczą się także rzeczy ruchomych to szereg przepisów obejmuje również nieruchomości. W tym obszarze omawiana dziedzina reguluje m.in. sposób nabywania i posiadania nieruchomości. Wskazuje też zakres praw właściciela.

Obrót i użytkowanie nieruchomości

Istotnym elementem Prawa nieruchomości są przepisy dotyczące zbywania i nabywania np. gruntów czy budynków ale nie tylko. Oprócz tego duże znaczenie mają zasady obejmujące sposoby ich użytkowania, w tym np.:

najem,
dzierżawę,
użytkowanie wieczyste.

Zarządzanie i zagospodarowanie przestrzenne

Prawo nieruchomości reguluje także kwestie związane z planowaniem przestrzennym oraz wydawaniem pozwoleń na budowę. Tyczy się ono również zasad zabudowy oraz zarządzania nieruchomościami publicznymi, w tym zarówno należącymi do Skarbu Państwa, jak i do samorządów.

Inne sprawy regulowane przez Prawo nieruchomości

Poza wyżej wskazanymi kwestiami prezentowana gałąź prawa normuje także kwestie m.in.:

finansowania nieruchomości (więc np. kredytów hipotecznych i innych zabezpieczeń finansowych),
rozstrzygania sporów dotyczących nieruchomości,
wyceny i podziału nieruchomości (np. zasady ustalania wartości nieruchomości, ich podziału i scalania).

Przykładowe sprawy regulowane przez Prawo nieruchomości

Z treści powyżej można było się dowiedzieć, jak złożone i rozległe jest Prawo nieruchomości. Jakie natomiast są przykładowe sprawy, w których zastosowanie mają przepisy tego obszaru polskiego porządku prawnego?

Wśród nich wymienia się np. sprawy dotyczące niejasnych lub niewłaściwych wpisów w księdze wieczystej. Skutkiem takich błędów bywają problemy z formalnym potwierdzeniem własności nieruchomości. Zwykle towarzyszą one np. rozwodom, sporom spadkowym oraz darowiznom.

Innym przypadkiem jest kwestia współwłasności. W sytuacji, gdy dana nieruchomość należy do dwóch czy większej liczby osób jednocześnie, określony sposób rozporządzania nią, np. sprzedaż, może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli co nierzadko prowadzi do sporów między nimi.

Kolejny przykład spraw z zakresu Prawa nieruchomości to roszczenia spadkowe i reprywatyzacyjne. Przepisy normują sytuację, gdy np. dana ziemia lub lokal są przedmiotem roszczenia spadkobierców albo osób, które utraciły ją wskutek nacjonalizacji. Mogą więc np. pomóc odzyskać utracone niegdyś rodzinne mienie.

Często też przedmiotem sporu są kwestie związane użytkowaniem i obciążeniami nieruchomości. Prawo nieruchomości reguluje sprawy związane z np.:

służebnościami (np. przejazdu, przesyłu lub innych form korzystania z nieruchomości przez osoby trzecie),
sporami granicznymi (powstałymi np. w wyniku błędów w ewidencji gruntów),
immisjami (czyli formami uciążliwego działania sąsiada, zakłócającymi korzystanie z nieruchomości),
bezumownym korzystaniem z nieruchomości.

To wciąż jedynie pewna część spraw, w trakcie których zastosowanie mają przepisy Prawa nieruchomości. Wiele z nich trafia na wokandy, ale można je rozstrzygać w sposób polubowny czy to w drodze mediacji, negocjacji czy arbitrażu.

Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika od Prawa nieruchomości?

Praktycznie każda z ww. spraw może być regulowana przez przepisy znajdujące się w różnych aktach prawnych ale zagregowanych w ogólnie pojętym Prawie nieruchomości. Osoba bez wykształcenia prawniczego często nie wie gdzie w danej sytuacji ma szukać norm, które pomogą w pełni zinterpretować sytuację prawną dotyczącą danej nieruchomości. To z kolei nierzadko prowadzi do błędów, jakie mogą być potencjalnie kosztowne w skutkach.

Prawnik, np. radca prawny, specjalizujący się w takiej dziedzinie, ma stosowną wiedzę i doświadczenie, pozwalające prawidłowo przedstawić klientowi sytuację prawną. Współpraca z nim więc może okazać się czynnikiem, który wpłynie na przebieg sporu między stronami – niezależnie, czy dotyczy on osób fizycznych, czy też drugą stroną jest osoba prawna lub instytucja państwa.

Jak wygląda wsparcie prawnika w zakresie Prawa nieruchomości?

Jak w większości specjalizacji prawnych, tak i w przypadku Prawa nieruchomości zakres pomocy prawnika można podzielić na trzy formy:

doradztwo prawne,
pomoc w sporządzaniu dokumentów,
reprezentacja.

Porady prawne są podstawową metodą wsparcia ze strony radcy prawnego specjalizującego się w Prawie nieruchomości. Prawnik w takim przypadku, zebrawszy wszelkie niezbędne informacje od klienta, analizuje stan prawny nieruchomości i prezentuje możliwe scenariusze, jak potencjalnie potoczy się dana sprawa. W ramach konsultacji dokonuje także analizy dokumentacji (np. ksiąg wieczystych), co pomaga dokładniej zapoznać się z sytuacją. W zależności od potrzeb osoby, która przyszła do niego po pomoc, wskazuje działania mogące przynieść oczekiwane rezultaty.

Poza tym prawnik może pomóc w sporządzaniu różnego rodzaju dokumentów, np. umów sprzedaży, najmu czy dzierżawy. Często też zajmuje się ich opiniowaniem, po czym wskazuje ich mocne oraz słabe strony. Radca prawny przygotowuje także pisma procesowe, w tym wnioski, pozwy oraz oświadczenia.

Najpełniejszą formą wsparcia ze strony prawnika jest reprezentacja na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez klienta. Gdy je uzyska, może np. bronić jego interesu w trakcie posiedzeń sądowych (np. o zniesienie współwłasności czy naruszenie granicy działki), przed organami administracji publicznej (przykładowo – gdy została wydana negatywna z perspektywy klienta decyzja administracyjna) lub w kontaktach z drugą stroną, m.in. w czasie negocjacji.

W jaki sposób można skorzystać ze wsparcia prawnika?

Wsparcie radcy prawnego czy innego prawnika w sprawach z zakresu Prawa nieruchomości bywa pomocne w uzyskaniu sprawiedliwego wyniku sprawy. Pierwszy krok w takiej sytuacji to zawsze umówienie konsultacji w kancelarii. Wtedy, podczas spotkania, omawiane są najważniejsze kwestie związane z sytuacją prawną, w jakiej znalazł się klient i ze stanem prawnym nieruchomości. Na tym lub na jednym z kolejnych spotkań klient może zdecydować, czy zakres pomocy ma być poszerzony.

Jeśli pragniecie Państwo skorzystać ze wsparcia naszej Kancelarii – prosimy o kontakt telefoniczny lub pocztą elektroniczną celem umówienia spotkania.